中心市街地における低・未利用地の有効利活用方策の政策評価
Policy Evaluation on the Effective Use of the Open-air Parking in the Central Area of Kumamoto City
江川 太一
Taichi EGAWA
Recently, The Open-air Parking increases in city center. Therefore, the decline of the central area is caused as a results and the number of those who visit the town has decreased. Purposes of research are as follows. It clarifies that landowners and leaseholders that have the Open-air Parking in the central area think land use. It examines that support plan that the administration should do to straighten out that problem. Various support plans are examined from the cost benefit analysis, revenue, and value of support plan. The composition is as follows. In Chapter 2, it clarifies that landowners and leaseholders that have the Open-air Parking in the central area think land use from “Land use intention investigation”. In Chapter 3, the effective profit use usage selection model is presumed. In Chapter 4, the simulation analysis that measures the effect and the value of the support plan is done.
KeyWords:effective land use, fixed asset tax, floor area ratio, open-air parking, policy evaluation
近年多くの地方都市では，中心市街地の居住者や商業活動が郊外へ流出し，その跡地が空地や平面駐車場になるなど，低・未利用地が増加している． そのために，中心市街地では地域コミュニティの喪失や都市機能の衰退が生じており，活気が失われ，来街者が減少し，それが更なる居住者や商業活動の郊外流出へとつながるという悪循環が生じている1），2） ．中心市街地における低・未利用地の典型的な利用形態であり，近年その数が飛躍的に増加しているのが無人時間貸し平面駐車場である．既存研究では，図-1.1に示す熊本市中心市街地を対象地域とし， 地図・登記簿調査，駐車場利用実態調査，駐車場利用者意識調査を行い，熊本市中心市街地における無人時間貸し平面駐車場の経年的変化と利用実態などについて分析を行った．以下にこれらの調査で明らかになったことを列挙する．
① 熊本市中心市街地では駐車場総数には経年的な変化はほとんどないが，近年は無人時間貸し平面駐車場の比率が急激に増加しており（図-1.2参照），対象地域内にある無人時間貸し平面駐車場70箇所の164筆のうち，1994年から2005年にかけて，居宅や店舗など建物の解体により無人時間貸し平面駐車場に転換された箇所が，52筆存在している（図-1.3参照）．
② 無人時間貸し平面駐車場利用者の33.6％が，近年の中心市街地における無人時間貸し平面駐車場の増加に伴って，その利用回数が増えたと回答し（図-1.4参照），中心市街地への来街回数が増えたと回答した利用者も41.8％存在する（図-1.5参照）．また，利用者の7.5％は，同一目的のトリップを郊外から都心部へと変更している（図-1.6参照）．
③ 無人時間貸し平面駐車場利用者の18.9％が，今回の来街目的に対する都心部への交通手段をバスや路面電車といった公共交通機関から車に変更している（図-1.7参照）．
以上のように，中心市街地では利用者ニーズに応じた一定の駐車容量の確保は必要であろう．また，不動産の維持のために安定した利益を確保することが出来る無人時間貸し平面駐車場に用途転換する地権者の行動は必ずしも批判されるべきものではない． しかし，無人時間貸し平面駐車場の増加は，都心部の商業魅力度の低下や地域のコミュニティの崩壊により，更なる郊外への流出を招く危険性がある． また，都心部の自動車交通量の増加によるアメニティや安全性の低下を招く可能性もある．都心部交通政策や中心市街地活性化政策という社会的視点と個人の資産活用の権利とのギャップをどのように折り合わせるかが解決すべき課題となっている． 本研究の目的は，①無人時間貸し平面駐車場の地権者の土地の利活用意向を明らかにし，②地権者の資産活用と中心市街地活性化双方の問題を解決するために行政が行うべき支援策を検討することである． ③さらに，費用便益分析や税収，支援策の価値などを評価指標として各種支援策のフィージビリティを検証する．
本研究の構成は次のとおりである．2章では無人時間貸し平面駐車場の地権者に対して行った「土地利用意向調査」より，無人時間貸し平面駐車場が増加した要因，地権者の今後の土地利活用意向などを明らかにする． 3章では同じく無人時間貸し平面駐車場地権者に対して行った「中心市街地における低・未利用地の有効利活用のための支援策調査」結果のデータを用いて，支援策が行われた場合の用途変更を予測するための， 変更用途選択モデルを推定する．4章では，費用便益分析とリアルオプション・アプローチを用いて，支援策の効果と価値を計測するシミュレーション分析を行う．5章では本研究の成果と今後の課題についてまとめる．
